法律で定められている地上権
民法で定められている項目の中に法定地上権があります。
地上権とは土地を使用する権利のことで、法定地上権とは建物を所有している人が土地を使う権利を法律により認めていることをいいます。
法定地上権が成立したことにより、仮に物件が競売にかけられてしまっても住み続けることができるという権利になります。
法定地上権の具体例
若干わかりにくい部分もあるため、わかりやすい事例でご紹介します。
Aさんは金融機関より住宅ローンの融資をしてもらい土地を購入して家を建てていました。
融資した金融機関は土地を担保として抵当権を設定していました。
しかしAさんの家計が苦しくなり、住宅ローンを返済できない状況になったため、金融機関は抵当権を行使して競売にかけられて第三者のBさんが土地を購入することになりました。
金融機関としては、融資したお金の全てが戻ってきたわけではなくても、債権の一部を回収できたことである程度は納得できる結果になります。
問題になるのが土地を購入したBさんと、その土地に家を建てているAさんの関係です。
Bさんは一刻も早く自分が手に入れた土地を自由に使いたいと考えるのも当然です。
自分の土地を占拠するように存在している建物を一刻も早く撤去するようにAさんに求めています。
しかし、Aさんとしては自分の家を失ってしまうことになるため、なかなか退去できない状況になります。
実は、この場合はBさんが競売により土地の所有者になりましたが、同時にAさんが地上権を獲得する結果になっています。
法律上、自動的に地上権を獲得できることを法定地上権と言うのです。
結果的に損をする形になってしまうのはBさんになってしまいます。
法定地上権が行使できる条件
法定地上権が行使されるのは先程の事例のように土地に建物が存在している場合に限られています。
これから家を建てる予定だったという土地の場合は、まだ建物が存在していないため法定地上権が発生しません。
また、先程の事例では土地だけに抵当権が設定されていた場合ですが、土地だけでなく建物にも抵当権が設定されていた場合についても法定地上権が発生することになります。
もう一つ忘れてはいけないのが、抵当権を設定した時に土地と建物を所有しているのが同じ人であることが条件になります。
土地は親が所有していて、建物は子供が所有しているという場合には法定地上権が成立しないということになります。
抵当権が設定されていた時には土地と建物の所有者が同じ人でも、その後誰かにどちらかを譲渡した場合についても法定地上権が成立します。
例えば抵当権設定時には親が所有していた土地と建物を、数年後に建物だけを子供に譲渡したという場合も法定地上権が成立します。
